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拿地2600余亩 紫光发力地产下半场

2018-12-16 16:40
作者:田国宝
来源: 经济观察网
编辑:东方财富网

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  紫光集团董事长赵伟国曾有过一句流传甚广的言论,在形容2003年到2008年房地产市场时,他说,房地产行业不像是赚钱,更像是在印钱。

  2010年赵伟国控制下的北京健坤投资入股紫光集团,并担任紫光集团董事长后,房地产起家的赵伟国重心放在芯片和云这些高新技术领域。在他的主导下,紫光集团在芯片领域不断掀起并购战,成为中国芯片领域举足轻重的企业。

  2016年紫光置业更名为紫光科技服务集团开始,陆续在北京、南京、武汉、成都、苏州、厦门等一二线城市开发紫光科技园区项目。

  据经济观察报记者不完全统计,近年,紫光累计获取土地总面积为2617.57亩,总建筑面积达到364.58万平方米,累计耗资177.3亿元,其中一半以上为园区配套住宅,平均楼面价只有4863.29元/平方米。

  就紫光发展房地产相关情况,经济观察报记者多次向紫光集团和紫光科服集团进行采访,截稿前,紫光集团没有给予回复。紫光科技服务集团工作人员在得知采访来意后,则拒绝了采访。

  频频拿地

  12月11日的北京格外寒冷,在北京市海淀区西北旺镇亮甲店村附近,一条路两侧都是建筑工地。

  西侧工地正在施工,该项目是中铁与北京建工合作开发的共有产权房项目。东侧工地大片土地被围墙和滤网包围着,里面没有任何车辆和人员,该项目便是紫光的限竞房项目。

  东西两侧的项目均在2017年11月拿地,目前紫光项目还没有取得建设工程规划许可证。

  北京市规划与自然资源委员会资料显示,紫光亮甲店地块用地面积157.97亩,总建筑面积为20.13万平方米,拿地价格为76.2亿元,楼面价为3.79万元/平方米,销售均价为5.86万元/平方米,在北京限竞房市场中,该地块性价比相对较高。

  就在当年10月,南京紫光科技园发展有限公司还在苏州相城区获得一幅住宅用地,土拍文件显示,该地块面积7.31万平方米,总建筑面积为7.68万平方米,拿地成本为12.04亿元,平均楼面价为1.57万元/平方米。

  2017年,在土地市场小试牛刀后,2018年8月和9月,成都紫光科城科技发展有限公司先后两次在成都天府新区拿下1819亩住宅兼商业用地,拿地金额为60.26亿元。成都目前是紫光科服集团获取土地资源最多的城市。

  成都项目共有7个地块,总建筑面积为266.34万平方米,其中产业和商业等部分总面积面积为146.75万平方米,占比超过55%,其余约45为住宅。

  目前一般情况下,产业地产和特色小镇的综合地块中,住宅比例普遍在33%左右。

  2018年,南京紫光科技园发展有限公司还先后在南京阳澄湖和浦口获取两个地块,阳澄湖地块为低密度住宅用地,浦口地块为集成电路基地项目,两个地块总面积为151.28亩,总建筑面积18.78万平方米,拿地金额为12.47亿元。

  今年8月,紫光集团旗下长江存储科技有限责任公司在武汉东湖高新区获取两幅住宅用地,这两幅土地用地面积为336.03亩,总建筑面积为47.04万平方米,累计耗资16.16亿元,楼面价不到3500元/平方米。

  此外,早在2014年厦门紫光科技园发展有限公司在厦门获取286亩土地,总建筑面积为46.06万平方米,拿地价格只有1900万元,今年年初,厦门紫光科技园项目已经开始招商,该项目同样以集成电路产业为主。

  根据不完全统计,近年紫光在6个主要城市通过招拍挂拿地2617.57亩,获取土地建筑面积达到364.58万平方米,累计耗资为177.3亿元。6个城市之外,紫光还计划在福州、天津、济南等多个城市开发紫光科技园区项目。

  科技园区牵头

  目前,紫光集团旗下主要有芯和云两大产业,其中芯产业主要为集成电路,目前有紫光展锐、长江存储、紫光国芯微电子等核心企业;紫光云产业主要为云生态,旗下有紫光股份、新华三集团、紫光西部数据等平台。其中紫光股份为紫光集团旗下主要上市平台。

  2016年北京紫光置业更名为紫光科服集团,成为紫光旗下整合“产、学、研、金、政”等资源的主要平台,通过房地产开发与园区运营服务相结合模式打造一家高科技产业服务运营商。

  园区资本联盟执行主席、原张江高科董事局主席葛培建认为,中央政治局两次会议均提到遏制房价上涨,标志着上半场靠房地产驱动的时代终结,经济下半场将依靠产业来驱动。对于园区开发商而言,核心是产业导入。

  与传统开发商相比,紫光作为高新技术企业,更了解高科技企业对科技园区和服务等方面需求;同时,紫光可以自身产业带动和吸引上下游配套产业进入产业园区,一定程度上解决产业园区普遍面临的招商难问题。

  实际上,紫光获取的2600多亩土地中,大部分为产业园区与住宅相互绑定的项目,尤其是面积和规模较大的成都和武汉项目,在土地出让文件中,对土地功能、入驻企业、投入金额及销售等方面设定了严苛的条件。

  比如8月21日成都天府新区成交的1号地,要求建设总建筑面积不低于15万平方米的智慧城市研发中心,负责引进1家注册金不低于10亿元的智慧城市研发应用企业总部;引进不低于20家相关企业和机构入驻,项目总投资不低于65亿元。

  招拍挂文件对项目配套住宅部分也做了详细的限制,首先,开发建设的商品房项目必须定向销售给成都科学城集成电路产业园入驻企业和机构以及关联企业和机构的员工,非住宅部分企业自持比例不得低于50%。

  同时,政府部门对住宅销售价格计算方式也给出了标准,要求项目住宅销售价格为土地成本、建安成本、管理费用、财务费用、营销费用和税费等成本基础上上浮4%。如果再加上自持50%非住宅部分,开发企业想要通过销售收回成本的可能性并不大。

  成都紫光科城科技发展有限公司在成都天府新区获得的7个地块1819亩土地均设定了类似的条件,这些地块要求的总投资额度不低于281亿元,再加上相应的产业招商要求,这些条件显然是很多传统房地产开发企业所无法满足的。

  武汉两幅土地并没有相应的产业要求和限制,但在销售对象方面做了严格限制,要求面向园区内研发人员和企业核心高管进行销售,销售价格不得高于同地段、同品质的其他商品住宅项目。

  与成都项目相比,武汉项目面对的市场无疑更为逼仄,同样作为科技园区配套住宅,成都项目销售对象是园区内企业员工以及关联企业员工。而武汉项目只能销售给园区企业的研发人员和核心管理层,普通员工无法购买。

  无论是武汉项目,还是成都项目,住宅销售与园区企业入驻情况密切相关,园区内入驻的企业越多,入驻企业员工越多,潜在的市场需求就越广阔。反之,如果入驻企业少,则容易出现供大于求的现象。

  近年,随着土地资源越来越稀缺,一些地方政府对土地附加值要求越来越高,尤其是土地资源相对紧张的一二线城市,对部分住宅用地出让附带了产业招商方面的诸多要求,尤其是珠三角和长三角等经济发达区域,早已经开始实施。

  12月份,国家发改委发布新政,支持总资产规模大于1500亿元、营业收入超过300亿元的AAA级别房地产开发企业发行债务。结合拿地绑定产业导入条件,这意味着未来房地产行业门槛会越来越高。

  紫光之所以在一二线主要城市的平均楼面价能够维持在4630元/平方米左右,与其自身为高科技企业密不可分。未来类似的能力也将决定着开发商的综合盈利能力和发展潜力。但紫光能否拿到地产下半场的贵宾券,还有待时间验证。

  紫光的地产路

  赵伟国出生在新疆,2004年创办新疆建坤地产之前,其曾在新疆燃气工作,从2004年底,赵伟国辞职在新疆通过房地产等产业完成原始资本积累,有了“房地产不像是赚钱,而像是印钱”的说法。

  2010年4月,赵伟国控股的北京建坤投资完成对紫光集团的入股,同时,赵伟国成为紫光集团董事长和总经理,之后数年间,随着首旅集团逐步退出,建坤投资在紫光集团持股比例上升至49%。

  此前,紫光旗下房地产业务较为分散,分别由不同的地方平台操盘,在北京、天津和海南有少量项目。天津紫光置业有限公司曾代建天津南开大学津南小区及周边土地一级开发,也代建北京部分回迁房项目。

  紫光涉足产业园区领域是在2014年,当年9月,厦门紫光科技园成立,11月,南京紫光科技园成立。2015年6月,厦门紫光科技园发展有限公司在厦门获取第一块土地后,厦门紫光科技园项目开始动工。

  但紫光真正发力房地产开端是2016年初,当年1月,北京紫光置业更名为北京紫光科服集团,在这前后,天津紫光置业等地方地产平台被注销。房地产业务全部打包至紫光科服旗下。同时接管了北京通州紫光商务园区和无锡清华紫光软件创意园。

  2016年底至今,紫光在北京、成都、南京、武汉等地的重资产项目先后落地,并在苏州、北京、成都和武汉等地获取土地资源。其中武汉项目为长江存储委托代建项目,并不是紫光科服直接拿地。

  无论是2011年成立的紫光置业,还是后来的紫光科服,紫光房地产业务掌舵人一直是李禄媛。李禄媛原为赵伟国助理,随同赵伟国一起下海创办健坤投资,持有健坤投资15%的股权。

  紫光集团持有紫光科服集团15%的股份。李禄媛及其控股的北京冠华展科技服务有限公司持有49%股份,北京亚燃科技持有紫光科服36%,该公司股东原为北京建坤投资,目前为自然人刘培环和赵艺辉。

  工商注册资料显示,紫光科服在北京、天津、山东、厦门、苏州、福州、南京、成都等多个城市拥有相应的科技园区公司,而且已经与当地政府签订开发建设产业园区的相关协议,这意味着紫光的地产业务将逐步覆盖这些城市。

  今年11月,清华控股将紫光集团30%出售给苏州高铁新城、6%股权出售给海南联合,仅保留15%股份。完成变更后,国有资本在紫光集团的控股地位没有改变,但北京建坤投资以49%持股比例成为单一最大股东。

  苏州和海南地方国资平台入股紫光集团,也为未来紫光集团发展提供了更多选择和空间,同样,对于房地产业务平台紫光科服集团而言则意味着更多机遇。

(文章来源:经济观察网)

(责任编辑:DF386)

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